2021年3月31日，“融合奧萊產(chǎn)業(yè)·共贏商業(yè)未來(lái)”——“2021中國(guó)奧特萊斯產(chǎn)業(yè)發(fā)展峰會(huì)”于上海召開(kāi)。本次峰會(huì)由中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)，奧特萊斯產(chǎn)業(yè)發(fā)展委員會(huì)主辦，奧特萊斯投資管理有限公司承辦。奧特萊斯投資管理有限公司副總裁受邀參加，并做為演講嘉賓進(jìn)行了關(guān)于“中國(guó)奧特萊斯產(chǎn)業(yè)發(fā)展新機(jī)遇”的主題演講，以下是先生的演講內(nèi)容：

 

大家好，我是奧特萊斯投資管理有限公司副總裁。借今天這個(gè)機(jī)會(huì)為在場(chǎng)嘉賓介紹一下奧特萊斯投資管理有限公司。奧特萊斯投資管理有限公司成立十多年來(lái)，最早是跟北京的集團(tuán)成立公司，在中國(guó)拿地、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)奧特萊斯，從過(guò)去在內(nèi)地拿地開(kāi)發(fā)奧特萊斯，到最近這幾年開(kāi)始到內(nèi)地三四線市場(chǎng)跟開(kāi)發(fā)商共同打造新的奧萊新業(yè)態(tài)。

 

 

通過(guò)十多年的發(fā)展，我們已經(jīng)形成了非常專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，包括有前期的考察部門(mén)、調(diào)研部門(mén)，還有招商運(yùn)營(yíng)及營(yíng)銷(xiāo)的部門(mén)。我們也是奧特萊斯產(chǎn)業(yè)發(fā)展委員會(huì)的會(huì)長(zhǎng)單位。今天峰會(huì)的主辦和協(xié)辦都是由我們的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)的。

 

今天在座的嘉賓有一大半是目前還沒(méi)有投資奧萊的開(kāi)發(fā)商，他們對(duì)奧特萊斯這個(gè)行業(yè)到底能不能投資，機(jī)會(huì)如何？我希望通過(guò)研究中心的數(shù)據(jù)跟大家進(jìn)行更多的分享，以及共同探討未來(lái)奧萊行業(yè)的機(jī)會(huì)。

 

 

今天我演講的主題是“中國(guó)奧特萊斯產(chǎn)業(yè)發(fā)展新機(jī)遇”，接下來(lái)我會(huì)從四個(gè)緯度跟大家分享：

 

第一，2020年是難忘的一年，受新冠疫情的影響，全世界很多發(fā)展中國(guó)家，包括發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)都受到了很大的影響，唯獨(dú)中國(guó)是經(jīng)濟(jì)正增長(zhǎng)的國(guó)家。通過(guò)2019年年底的數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)已經(jīng)成為全球第二大經(jīng)濟(jì)體，達(dá)到全世界GDP容量的16%以上。

 

去年年初我回了香港過(guò)年，疫情對(duì)一季度的影響是最大的，幾個(gè)月的時(shí)間，香港的房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)租金，包括售價(jià)都有了很大的跌幅，對(duì)很多零售以及餐飲行業(yè)、旅游行業(yè)有很大的影響，經(jīng)濟(jì)影響也是巨大的。反觀內(nèi)地，除了第一季度有很大的跌幅以外，慢慢很多消費(fèi)轉(zhuǎn)到了線上，都在線上買(mǎi)食材做飯。去年8月份開(kāi)始，很多年輕人開(kāi)始了新的一輪消費(fèi)，下半年追回了很多業(yè)績(jī)。同時(shí)，中國(guó)已經(jīng)通過(guò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很快將會(huì)成為全世界最大的消費(fèi)國(guó)。

 

國(guó)家也在地方積極推進(jìn)雙循環(huán)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)很多企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)貼，包括稅收優(yōu)惠，幫助企業(yè)度過(guò)難關(guān)。同時(shí)，出口方面對(duì)國(guó)外經(jīng)濟(jì)進(jìn)行互動(dòng)和合作，相信在這方面持續(xù)下去，對(duì)內(nèi)地也會(huì)是正面的影響。

 

當(dāng)中國(guó)人去年因?yàn)橐咔樵虿荒艹鰢?guó)，不能到國(guó)外旅游、消費(fèi)，最終我們看到去年國(guó)內(nèi)的奢侈品消費(fèi)已經(jīng)接近3460億，同比前年有48%的大幅增長(zhǎng)。說(shuō)明內(nèi)地消費(fèi)能力非常強(qiáng)，通過(guò)疫情把消費(fèi)力引入到內(nèi)地，保留在內(nèi)地市場(chǎng)。去年的奢侈品線上銷(xiāo)售有23%的提升，比較多的是在美妝品類，時(shí)裝品類占比還是比較低的，相對(duì)來(lái)講奧特萊斯以及奢侈品在線上消費(fèi)的沖擊相對(duì)比其他的行業(yè)業(yè)態(tài)是少的。

 

奧特萊斯在全國(guó)的三四線到底能不能做呢？有沒(méi)有消費(fèi)力呢？通過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)，在內(nèi)地的富裕小康以及大眾富裕的人群，每人可支配收入為14-30萬(wàn)元，從2010年的8%已經(jīng)提高到2018年的49%。在三四線中等富裕的家庭，增長(zhǎng)速度比一線、二線城市還高。在相對(duì)三四線的地方，房?jī)r(jià)居住成本比較低，大家的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力比較大。比如香港，香港一般的房?jī)r(jià)要在20萬(wàn)-30萬(wàn)/平方，很多包括做小生意的人，每個(gè)月幾萬(wàn)到十萬(wàn)塊的收入，超過(guò)一半都是貢獻(xiàn)給房貸和租金，相對(duì)消費(fèi)能力反而沒(méi)有內(nèi)地，包括一二三線地方的消費(fèi)力強(qiáng)。早幾年，在香港很多國(guó)際名品購(gòu)物的都是內(nèi)地人，去年香港尖沙咀的海港城的營(yíng)業(yè)額收入下跌到25%，反而內(nèi)地的有很大的增長(zhǎng)，如北京SKP從前年的135億，漲到去年的170多億，有30%的增幅，可以看到內(nèi)地消費(fèi)力以及未來(lái)三四線的市場(chǎng)有很大的機(jī)會(huì)。所以很好的解決了上面的那個(gè)問(wèn)題——三四線市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力如何。

 

去年很多運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品，包括跟健康有關(guān)的產(chǎn)品以及業(yè)態(tài)，很多都有好的增長(zhǎng)，甚至有些企業(yè)在內(nèi)地的銷(xiāo)售漲幅有50%-100%的增量。未來(lái)奧特萊斯也會(huì)結(jié)合一些康養(yǎng)以及文旅的產(chǎn)業(yè)，將會(huì)有比較好的前景，這是其中考慮的一個(gè)方向。

 

通過(guò)這幾年實(shí)體商業(yè)，包括線上線下的結(jié)合。去年疫情中，很多人在家里面刷抖音，線上購(gòu)物，為什么特朗普打壓它，因?yàn)樗彩强吹搅松缃幻襟w發(fā)展得很快，對(duì)很多地方帶來(lái)很大的競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)像快手去年成功在香港主板上市，所以未來(lái)我們會(huì)看到很多直播、短視頻融合到消費(fèi)、零售業(yè)態(tài)當(dāng)中，會(huì)進(jìn)行更多的互動(dòng)。

 

根據(jù)我們的調(diào)研統(tǒng)計(jì)，實(shí)體店消費(fèi)者會(huì)通過(guò)線上搜索產(chǎn)品的價(jià)格去了解更多這方面的信息。有50%的年輕人通過(guò)線上，以及線上的平臺(tái)了解產(chǎn)品，其中有25%會(huì)通過(guò)線上媒體進(jìn)行購(gòu)物。

 

 

第二，國(guó)內(nèi)奧特萊斯發(fā)展的狀況。截止去年年底，在全國(guó)2萬(wàn)平方以上的奧特萊斯有148家，總面積1412平方米，其中更多是在長(zhǎng)三角、中部地區(qū)，占比大約46%。今年全國(guó)3萬(wàn)平方以上的購(gòu)物中心已經(jīng)有4000多家了，過(guò)去五年，每年差不多有400-500家的增量。去年受疫情影響，沒(méi)算三萬(wàn)平方以下的小型商業(yè)，新開(kāi)購(gòu)物中心有274家，奧特萊斯在全國(guó)差不多占比3%，所以未來(lái)奧特萊斯增量的前景、發(fā)展的空間是巨大的。

 

過(guò)去的奧特萊斯更多集中在一線、局部省會(huì)城市，一線一般會(huì)有4、5個(gè)奧特萊斯，像濟(jì)南、成都這種新一線城市已經(jīng)開(kāi)到4、5家了，相對(duì)來(lái)講是比較集中的，所以我們看到現(xiàn)在的三四線城市奧特萊斯占比只有13%。同期，已經(jīng)在運(yùn)營(yíng)的奧萊有36%在二線城市，22%在五線城市。去年開(kāi)業(yè)當(dāng)中有41%在二點(diǎn)五線，29%在二線，三四線城市從去年開(kāi)始已經(jīng)有比較明顯的增幅。

 

在過(guò)去148家存量運(yùn)營(yíng)的奧特萊斯當(dāng)中，前期以郊區(qū)奧萊占比較高，但是從去年開(kāi)始，城市奧萊的發(fā)展速度明顯增加，去年占比達(dá)47%，幾乎平分春秋。

 

有一個(gè)比較大的機(jī)會(huì)就是文旅型的奧萊，在全世界很多地方都有文旅型的奧特萊斯，包括我們中國(guó)也會(huì)有文旅奧特萊斯，它有很大的發(fā)展前景，目前它在全國(guó)奧特萊斯占的比例還是比較少的，這個(gè)大家可以高度的關(guān)注。

 

很多朋友說(shuō)，過(guò)去看到奧特萊斯包括國(guó)外的是小鎮(zhèn)型開(kāi)放式的街區(qū)比較多，但是從市調(diào)統(tǒng)計(jì)看，目前全國(guó)已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)的奧特萊斯當(dāng)中，盒子形態(tài)占比57%，街區(qū)型占比40%，另外一種是街區(qū)融合盒子的形態(tài)。朋友們可以思考一下為什么街區(qū)型沒(méi)有盒子型的占比多，因?yàn)橄癖狈蕉旖?jīng)常下雪，戶外奧特萊斯會(huì)影響到購(gòu)物體驗(yàn)，加蓋室內(nèi)空間，不管是在春天可以聞到花香，夏天可以吹到海風(fēng)，冬天不怕下雪，從而讓消費(fèi)體驗(yàn)達(dá)到更好的效果。去年統(tǒng)計(jì)，新開(kāi)的奧特萊斯當(dāng)中，盒子型的比例占到58%，但是街區(qū)加盒子的比例，漲到23%，反而純街區(qū)的項(xiàng)目已經(jīng)降低到17%了，這是值得未來(lái)考慮和探討的話題。

 

從國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)來(lái)講，比起國(guó)外能夠包容更多單體以及比較個(gè)體的開(kāi)發(fā)商的發(fā)展。在內(nèi)地來(lái)講，從過(guò)去新開(kāi)業(yè)的奧特萊斯當(dāng)中，大概有一半以上是連鎖型的。未來(lái)這些單個(gè)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有很豐富的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃，包括它的定位、招商、運(yùn)營(yíng)，未來(lái)有可能這些項(xiàng)目的業(yè)績(jī)效果會(huì)面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn)，所以未來(lái)我們會(huì)從這個(gè)方面考慮更多的解決方案。

 

這幾年城市奧萊的增長(zhǎng)是比較快的，從去年到現(xiàn)在很多找我們咨詢奧特萊斯合作的純量商業(yè)比較多，包括老牌的百貨需要數(shù)字化轉(zhuǎn)型，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，我們會(huì)考慮未來(lái)的城市奧特萊斯增長(zhǎng)率應(yīng)該有很大的發(fā)展空間，也看到政府對(duì)新城鎮(zhèn)，包括城鄉(xiāng)融合發(fā)展作為重點(diǎn)任務(wù)去推進(jìn)，我們看到很多城市的更新，包括老區(qū)的商業(yè)進(jìn)行升級(jí)改造，很多會(huì)融入當(dāng)?shù)匚穆玫脑?。商業(yè)提升打造差異化，以及結(jié)合文旅，通過(guò)商業(yè)的重現(xiàn)，使奧特萊斯成為政府和開(kāi)發(fā)商的首選，所以我們很關(guān)注奧特萊斯未來(lái)的城市發(fā)展。

 

過(guò)去五年中，市場(chǎng)上包括很多地方商業(yè)地產(chǎn)，包括商業(yè)形態(tài)的比例不協(xié)調(diào)，有些辦公改做酒店，商業(yè)改做辦公。所以未來(lái)我們?cè)谏虡I(yè)的升級(jí)改造上，應(yīng)該也是城市奧萊要發(fā)展研究的方向。操作城市奧萊我們會(huì)考慮很多因素，奧特萊斯比一般的傳統(tǒng)購(gòu)物中心、百貨不一樣，傳統(tǒng)商業(yè)只輻射周邊，一般的奧特萊斯可以輻射超過(guò)一百公里，很多消費(fèi)者愿意開(kāi)車(chē)、坐高鐵過(guò)去，所以我們會(huì)考慮物業(yè)停車(chē)位是否足夠，城市奧萊周邊商圈能否承載這么多的停車(chē)位，這些是我們要綜合考慮的。

 

另外，過(guò)去傳統(tǒng)的商業(yè)要改造做奧特萊斯，包括百貨、購(gòu)物中心，甚至有些是專業(yè)市場(chǎng)要去改造做奧特萊斯。因?yàn)椴煌袠I(yè)包括批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型做奧萊，從結(jié)構(gòu)硬件上需要做很多升級(jí)，這方面也是我們需要做充分考慮的。另外是傳統(tǒng)商圈商業(yè)面積沒(méi)有這么大，所以我們?cè)诙ㄎ环矫姹仨氁紤]，一般奧萊零售品牌以外的其他業(yè)態(tài)，包括商務(wù)面積要充分的考慮，不要只考慮單一零售的業(yè)態(tài)，需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力有所提升。經(jīng)營(yíng)奧萊方面，我們要考慮未來(lái)改造的投入成本和產(chǎn)出的比例。

 

國(guó)內(nèi)的奧萊通過(guò)2002年到現(xiàn)在，將近20年了，還是很年輕，大部分奧特萊斯也是在過(guò)去十年才開(kāi)出來(lái)，相比國(guó)外來(lái)講我們還是一個(gè)小鮮肉。

 

 

第三，國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)。在全世界經(jīng)濟(jì)周期很差的時(shí)候，零售額跌了5%，奧特萊斯在當(dāng)?shù)氐牡赡苤挥辛泓c(diǎn)幾，抗跌性很強(qiáng)。而且?jiàn)W特萊斯比一般傳統(tǒng)的商業(yè)有更好的競(jìng)爭(zhēng)能力，業(yè)績(jī)漲得非常好。奧特萊斯的特點(diǎn)比較強(qiáng)，首先我們的品牌度特別高，同時(shí)我們的性價(jià)比也較大，一般的奧特萊斯2-5折，我們既有很好的品質(zhì)和很好的品牌，同時(shí)價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)力也很好，并且也形成了多業(yè)態(tài)的互動(dòng)，所以消費(fèi)者對(duì)奧特萊斯的期望值肯定更高，因?yàn)樗皇且话愕馁?gòu)物中心，就在你家附近，它需要坐高鐵過(guò)去，需要開(kāi)車(chē)過(guò)去，相對(duì)比較遠(yuǎn)的地方，這也是奧特萊斯操作的難度，以及核心競(jìng)爭(zhēng)力也在這里。

 

國(guó)內(nèi)的奧萊目前148家，這個(gè)比例在十多億的中國(guó)人口里面，可以看到跟國(guó)外，包括美國(guó)奧特萊斯業(yè)態(tài)的大國(guó)來(lái)比，確實(shí)是很小，所以可以看到奧特萊斯在人口這么多，并且愿意消費(fèi)奢侈品的國(guó)家來(lái)說(shuō)還有很大很大的空間，值得未來(lái)去延伸以及發(fā)展。

 

從奧萊的坪效來(lái)講，比如國(guó)外比較知名的Value Rata坪效可以達(dá)到折合人民幣7.5萬(wàn)，像VIA可以達(dá)到4.5萬(wàn)，這是相對(duì)于比較高的坪效。因?yàn)樗玫氐某杀颈容^低，都是郊區(qū)，而且它的街區(qū)投入度，建設(shè)成本低，收益坪效比較高。每個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目要考慮它的定位，有城市奧萊，有郊區(qū)奧萊，有文旅奧萊，每種奧萊包括不同級(jí)別的奧萊，不同區(qū)域，一線、三線、四線的地方都有不同的定位，要結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)才有好的成果。

 

今天有兩個(gè)開(kāi)發(fā)商也跟我們探討過(guò)這個(gè)問(wèn)題，他們沒(méi)有奧特萊斯的經(jīng)驗(yàn)，過(guò)去很多開(kāi)發(fā)商是做住宅和商業(yè)地產(chǎn)的，建購(gòu)物中心的，到底奧特萊斯回報(bào)率怎么樣？很多奧萊拿地的成本以及建筑的成本比較低，因?yàn)樗男螒B(tài)特點(diǎn)能迎來(lái)比較大范圍商圈的消費(fèi)群，坪效相對(duì)回報(bào)率在奧萊當(dāng)中，往往比國(guó)外一般的購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓，以及一般的店鋪有更好的回報(bào)率，最近這幾年也迎來(lái)了很多資本投入到奧特萊斯當(dāng)中。

 

 

第四，奧萊發(fā)展新機(jī)遇展望。今天包括最近這兩年很多三四線的開(kāi)發(fā)商跟我們咨詢、合作奧特萊斯，我們也在很多三四線城市進(jìn)行合作，目前在一線城市、部分省會(huì)城市有比較多奧萊開(kāi)業(yè)，絕大部分的二線、三線、四線城市有很大的空間。首先我們會(huì)考慮這些地方人口怎么樣，比如當(dāng)?shù)厝绻芯薮蟮娜丝跐M足奧萊的市場(chǎng)，相對(duì)成功率會(huì)比較高。如果沒(méi)有較多的人口，我們可以通過(guò)文旅打造，吸引更多人過(guò)來(lái)。比如山東有一個(gè)多業(yè)態(tài)的組合，吸引了很多消費(fèi)者過(guò)來(lái)消費(fèi)，把奧萊的業(yè)績(jī)做大，包括益陽(yáng)的合作伙伴前期結(jié)合當(dāng)?shù)貑误w最大的水上樂(lè)園，過(guò)去幾年達(dá)到80-100萬(wàn)的游客，但是坪效還沒(méi)達(dá)到開(kāi)發(fā)商的滿意度。通過(guò)文旅，通過(guò)主題樂(lè)園景區(qū)，結(jié)合奧特萊斯，可以引導(dǎo)我們有更好的收益以及回報(bào)，所以這是我們需要考慮的。人口有些已經(jīng)有了，有些要通過(guò)業(yè)態(tài)、定位去打造，想要吸引消費(fèi)者進(jìn)來(lái)，必須要有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行考察和定位。

 

過(guò)去五年有部分城市奧萊已經(jīng)開(kāi)業(yè)了，但是它的面積不是很大，品牌度不夠多，品牌選擇性不夠豐富，跟周邊相比競(jìng)爭(zhēng)不夠，會(huì)影響到部分城市奧萊的業(yè)績(jī)。未來(lái)我們做城市奧萊要思考更多的業(yè)態(tài)，才可以讓城市奧萊有一個(gè)很好的發(fā)展。

 

奧特萊斯是當(dāng)?shù)卣芎玫倪x擇，但是他們并沒(méi)有太多經(jīng)驗(yàn)，需要通過(guò)奧特萊斯十多年綜合的經(jīng)驗(yàn)和判斷，才能打造出成功的項(xiàng)目。奧特萊斯有它的機(jī)會(huì)，同時(shí)也有它的難度、難點(diǎn)，所以過(guò)去才相對(duì)得比較平穩(wěn)，但是通過(guò)內(nèi)地的消費(fèi)，包括今天早晨和蔻馳的溝通，未來(lái)他們也非?？春煤芏嗟胤降娜木€的市場(chǎng)以及輕奢的品牌，包括大量品牌集中在購(gòu)物中心里面設(shè)有這種門(mén)店發(fā)展以外，奧特萊斯是比較好的選擇。奧特萊斯不單純是尾貨銷(xiāo)售，也有很多品牌有奧萊的專業(yè)事業(yè)部，去打造設(shè)計(jì)針對(duì)奧萊的產(chǎn)品。

 

 

在座不管是已經(jīng)拿地做奧特萊斯的，或者想對(duì)這個(gè)行業(yè)有更多了解和探討的，歡迎隨時(shí)跟奧特萊斯投資管理有限公司或者奧特萊斯產(chǎn)業(yè)發(fā)展委員會(huì)聯(lián)系，謝謝大家！